日前，银行不良房产处置的话题受人关注，并且与之相关的银行不良房产处置方案同样热度很高。今天，康晓百科便跟大家说一说这方面的相关话题。
导读目录：
不良贷款打包处置方案？
作为外行人谈谈我的想法：
1、当贷款发现有不良迹象的时候，银行会与企业积极沟通，摸清企业的状况，如果仍然符合贷款条件，可以商谈债务展期等债务宽限方案。
2、如果不符合贷款条件，则进行催收，并尝试与其他不良贷款打包，联系不良资产处置公司进行处置。
3、如果债务公司在不良资产处置前就进入破产程序，或者不良资产公司不接受，那么银行就只能亲自或者委托 *** 人参与债务重组谈判或者公司清算，并将不能收回的部分核销。
法拍房最后流拍银行怎么处理？
一般情况下，如果法拍房最后流拍，那么这个房产将会作为抵债资产，法院会将房产所有权划给债权银行。
对于银行来说，砸在手上的房产当然是不良资产。大多数银行会将这些资产按照一定的价格打包卖给资产管理公司，后者就是俗称的AMC。
直到银行收到AMC的对价，银行这笔债权才算是有了一个最终的说法。
不良资产处置的流程有哪些？
不良资产处置门道——收“包”的一般流程
当前，不良资产已成为一片广阔的投资“蓝海”，越来越多的玩家蜂拥而上挤进市场，争夺银行不良资产包，以期待获得一波不错的收益，并试图在这个竞争激烈的市场中占据一席之地。
众所周知，不良资产处置囊括收包和处置两大环节。所谓收包，就是投资者与金融企业、AMC等资产持有者接洽和谈判，购买不良资产包的整个过程。那么，收“包”的一般流程是怎样的？本期银资课堂就这个问题将做详细介绍。
一、信息筛选
这是投资者购买债权的之一步。通常情况下，债权人为保守商业秘密或出于其他目的，有意不详尽披露项目相关信息，导致投资者得到的基本上都是碎片化的信息，难以掌握资产包的详细资料。
投资者获得信息之后，需要根据其投资动机和目的、专业知识和技能、自身资金及团队承受能力，以及拥有的人脉圈子，从纷繁庞杂的信息中过滤、筛选切合自身需求的项目，初步判断投资的目标。
二、尽职调查
这是整个收“包”过程最关键的一步。无论是投资者自己发现，还是别人推荐的项目，基于风险防范、考虑报价、预计回报、回收周期及投资决策等各方面的需求，必须对项目进行尽职调查。
尽调的内容通常包括：债权债务的数额和效力、债权是否存在瑕疵（有无其他诉讼和刑事案件情况）、债务人是否存在、债务人的还款能力、抵押物和担保情况、抵押物变现能力及流动性问题等等。
“尽职调查是核心，它决定着资产包的定价和风险。但前期尽调工作非常辛苦，工作量很大，专业性非常强，还要投入大量的资源，一定要有专业团队跟进才行。”银资网CEO项伟建表示。
三、估值定价
在做完尽职调查后，要对资产包进行定价。投资者需要通过分析市场情况，了解市场的现状及其发展趋势，以及资产包在市场上的平均价值水平，再结合自身的尽职调查结果，对每笔债权进行逐一定价。
“一般来说，定价不能太保守，也不能太激进。太保守的话，报价低，标的竞不上；太激进的话，自己容易摊上风险，也赚不了多少钱。”项伟建认为。
四、购买债权
在购买方式上，投资者可以直接向金融企业或AMC协议受让资产包；也可以找其他民间投资机构购买债权，即所谓的“二手包”。除此之外，就只能通过拍卖、竞价、竞标等公开途径才能受让债权。
投资者与金融企业、AMC以及民间投资机构洽谈购包事宜，必定会涉及谈判的过程，最终能否以投资者想要的价格达成交易，还要看投资者博弈的能力。
购得资产包之后，就到了处置环节，投资者既可以通过自己清收、拍卖等方式处置变现，也可以分包卖给其他服务商，不良资产处置方式多种多样，需要投资者审时度势，灵活经营，才能从中获利。
银行资产处置的房子能买吗？
银行资产处置的房子可以买。
银行拍卖房通常分两种：
一种是贷款人断贷的房产，银行通常申请法院强制执行拍卖，即是司法拍卖房，可靠，可买。
一种是银行自建或自有房产，有可能无房产证，银行通过拍卖处置闲置资产，也可买。如无房产证的，价格会很低，但无法过户，买后银行会跟你签协议，你有长期居住或使用权。
当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得资金偿还债权，这个我们就称其为法拍房。
这里的债务人可以是个人或企业，拍卖的房子可以是住宅、公寓、写字楼、商铺、工业产房甚至酒店、游乐场等等。
法拍房的权益跟二手房是一模一样的。稍有不同的是付款环节，首先买家需要在开拍前三天左右在拍卖平台报名并缴纳保证金（一般为房款的10%），拍中则需要在规定时间内（一般为7-20个工作日）一次性把房屋购买款打入法院的指定账户，未拍中则法院退还保证金。
这种情况下，中标的购房者（买受人）需要一次付清全款，然后等房屋过户后再去银行办理二手房的按揭贷款。不过目前很多城市的银行已经可以在用户拍卖成交后提前进行按揭贷款审核。
不良资产处置流程是如何操作的？
流程都是通用的，但是真正操作起来，还是要有老师傅带着更容易上手，因为从理论到实操，从人脉到资源，都需要一定的积累。
就处置方式来说，主要有以下几种:
1.催收；
2.重组；
3.协商处置抵押物/资产；
4.呆账核销；
5.诉讼/仲裁/公证执行；
6.债权 *** ；
7.债权减免；
8.以资抵债；
9.收益权 *** ；
10.不良资产证券化；
11.委外催收；
12.债转股；
单就流程而言，就我处置不良资产经验，这里主要以银行有房产抵押的逾期不良资产为例。
首先，前期工作必不可少。
1、尽职调查（不良资产债权标的现状+估值+房产清空难度调查判断、债务人财务+所涉司法案件+资产+社会关系调查、标的其他债权人调查等）
2、针对标的是否进入司法程序的，准备采取不同方案解决（起诉前和起诉后的不同方式处置）。
3、标的债权的评估报价。
然后，进入竞标过程。
银行发出零星不良资产 *** （或不良资产整体 *** ）的招标邀约，我们AMC通过接受邀约，与银行进行往来资料对接和磋商（往来资料涉及包括但不限于保密协议、竞标邀请函、竞价单、回函等等）
其次，进入资产处置环节。具体过程不做赘述了。主要是处理司法程序中遇到的问题，以及处置后期房产得以清空或拍卖、变卖、 *** 等方式实现债权的过程。
最后，是实行债权收尾工作。
以拍卖、变卖等实现债权的，主要涉及到实现债权的款项分配的问题。和法院对接分配款项的问题，目前因收购银行不良资产，在大多数地区的法院，不支持变更申请执行人（主体），因此，还要涉及法院转款至银行，银行再转款至AMC的情况。
后续就是不良资产二级市场处置重点了，这里面涉及到的门道和错综复杂的关系也就更多了。
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